Beli gak yah apartemen itu........?
 
Go Back   Home > Bisnis, Peluang Usaha & Lowongan Kerja > Bisnis Offline & Peluang Usaha

Daftar
Lupa Password?


Anda juga bisa login menggunakan akun Jejaringsosial.com anda
Gambar Umum Video Umum Radio & TV Online

Sponsored Links
 


 
Reply
 
Thread Tools Search this Thread
Reply With Quote     #1   Report Post  

Beli gak yah apartemen itu........?

Tips dalam membeli rumah susun hunian (apartemen) Bagian 1

Anda kebelet ingin beli/investasi di apartemen? Atau tergiur dengan slogan Back to City? Atau anda sudah melakukan pembayaran bertahap terhadap property khususnya apartemen? Baca dulu artikel yang satu ini, karena keputusan apapun yang anda lakukan setelah membaca artikel ini, bisa menyelamatkan ratusan juta uang anda. Daripada nonton tv yang isinya menayangkan mengenai marketing apartemen, mendingan baca ini dulu deh. Artikel ini kita bagi dalam dua bagian, bagian pertama diperuntukkan untuk calon konsumen yang hendak membeli apartemen yang belum jadi dan bagian terakhir tips bagi calon konsumen yang hendak membeli apartemen dalam keadaan sudah jadi.

Biasanya tips pertama dalam membeli apartemen adalah cermati track record (jejak rekam) penyelenggara pembangunan. Nah, anggap saja anda tidak tahu track record penyelenggara pembangunan tersebut, hanya sebatas tahu dari iklan-iklan di media cetak dan televisi, berarti anda perlu tahu juga sisi lain dari penyelenggara pembangunan tersebut. Cara paling mudah dalam mengetahui track penyelenggara pembangunan khususnya di bidang apartemen adalah dengan menghubungi APERSSI. APERSSI ini adalah singkatan dari Asosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia. Asosiasi ini didirikan oleh para pemilik apartemen dimana visi dan misinya adalah sebagai berikut.

"Visi kami adalah, menciptakan kehidupan aman dan harmonis di Rumah Susun di Indonesia, dan itu akan dapat terwujud bila semua stakeholder Rumah Susun menjunjung tinggi UU dan PP. Oleh sebab itu, misi utama APERSSI adalah menjadi mitra pemerintah dalam mengawal UU dan PP tentang Rumah Susun agar semua stakeholder mendapat jaminan kepastian hukum."

Jadi APERSSI ini didirikan oleh para pemilik apartemen yang merasa perlu adanya asosiasi ini akibat adanya tindakan penyelenggara pembangunan yang melanggar aturan hukum, sehingga bisa dipastikan kalau bertanya ke APERSSI, jawaban yang diterima adalah jawaban yang berasal dari konsumen tanpa ada pesan sponsor. Nih alamatnya, catat yah:

Apartemen Mangga Dua Court, West Tower 1503,
Jl.Mangga Dua Dalam,
Jakarta Pusat-10730,
Telepon 021-6129013, Fax. 021-6128659

dan ini adalah pengurusnya: Ketua Umum Bapak Ibnu Tadji HN; Sekretaris Jenderal Bapak Aguswandi Tanjung; Ketua Bidang Operasional & Humas Ibu Ir.Diana C.Pondaaga MM.; dan Ketua Bidang Kelembagaan Bapak Hariadi Darmawan.

So tunggu apalagi, buruan deh telpon mereka dan tanya track record penyelenggara pembangunan dimana anda berminat membeli apartemen tersebut.

Setelah kita lakukan hasil pengecekan APERSSI, sekarang kita lanjutkan dengan aspek legalitasnya. Hal pertama yang perlu dicek Hak Guna Bangunan dong (biasanya apartemen itu dibangun oleh perusahaan, jadi hak atas tanahnya hanya berupa HGB). HGB-nya sudah ada belum? Masak bangun apartemen di atas tanah yang gak ada HGB-nya. Setelah anda tahu detail HGB dari tanah dimana apartemen tersebut dibangun maka jangan lupa datang ke kantor BPN dimana apartemen tersebut hendak dibangun. Apabila anda buta soal pengecekan HGB, anda minta saja ditemani Notaris datang ke kantor BPN, tanya Notaris yang anda sewa itu dengan pertanyaan-pertanyaan seputar HGB. Hal terpenting yang anda mesti tahu, darimana HGB tersebut berasal? Dari Hak Milik (bekas punya penduduk yang punya SHM atas tanah dimana apartemen tersebut dibangun, tentu saja penduduknya tersebut digusur dulu, gusurnya bukan gusur paksa yah), dari Hak Pengelolaan Lahan (artinya lahan ini punya pemerintah) atau Hak Pakai. Anda simpulkan sendiri yah dari hasil pengecekan HGB tersebut apakah lahan tersebut layak untuk anda tempati.

Setelah itu anda cek HGB ke BPN dan anda puas dengan hasil pengecekan tersebut, baru deh surat-surat yang lain seperti Ijin Prinsip, Surat Ijin Penggunaan Peruntukan Tanah (SIPPT), dan Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), anda minta salinannya tuh dari penyelenggara pembangunan. Masak minta salinannya aja gak boleh? Jika penyelenggara pembangunan tidak mampu menunjukkan legalitas atas properti yang dibangunnya, berarti telah menunjukkan iktikad buruk. Setelah dapat salinannya, jangan lupa untuk cek lagi keabsahan surat-surat tersebut ke masing-masing instansi yang mengeluarkan surat tersebut.

Hal berikutnya yang perlu diperhatikan adalah lokasi. Ingat dong 3 golden rules dalam pembelian property: lokasi, lokasi dan lokasi. Perhatikan lokasinya. Apakah berada di kawasan banjir ataukah dengan dibangunnya apartemen ini, lokasi di sekitarnya berpotensi banjir. Hindari membeli properti yang dibangun di atas lahan konservasi atau catchment area. Untuk calon pembeli yang bermotif investasi, lokasi strategis harus menjadi pertimbangan utama. Biasanya nih yang lagi nge-trend sekarang adalah one stop for everything. Jadi dalam satu area ada yang namanya Mal, Kantor dan Tempat tinggal. Sekilas sih tujuannya untuk memanjakan konsumen, tetapi tahukah anda peribahasa ini "The devils is in details and to ignore it totally not bring you a bliss" berlaku dalam hal ini?

Boleh deh ditanya sama teman-teman yang udah beli apartemen dan jadi satu dengan kawasan komersial. Bete abis! Mau masuk apartemen aja jalanannya udah macet gara-gara mobil antri mau masuk mall. Akses masuk ke tower apartemen sudah dipisahkan tetap aja macetnya gara-gara mal yang jadi satu kawasan dengan apartemen. Itu baru satu dari sekian banyak problematika kalau hunian dicampur sama non hunian. Peruntukannya aja udah jelas-jelas beda, yang satu mau tidur, yang satu lagi mau dugem, gak bakal nyambung man! Perhatikan juga aksesibilitasnya. Mudah dijangkau atau harus melalui jalur-jalur padat kendaraan. Perhatikan juga kondisi infrastruktur jalan dan moda transportasinya. Apalagi kalau lahan parkirnya terbatas, bisa-bisa tempat parkir untuk penghuni dipakai oleh pengunjung mal tersebut.

Setelah track record penyelenggara pembangunan, aspek legalitas, lokasi dan akses, apa lagi yang perlu diperhatikan? This is the last section but the most important thing, because this is the place where the devils exist. Biasanya apartemen itu dipasarkan dengan cara penjualan dengan pemesanan, jadi apartemennya belum jadi, kita udah bisa memesan, tentunya dengan membayar DP dahulu dan diikuti dengan pembayaran bertahap setelah itu bisa dilanjutkan menggunakan KPA atau langsung anda lunasi. Pastikan anda mendapatkan surat yang berisi mengenai perjanjian perikatan jual beli (lazimnya disingkat dengan nama PPJB) sesudah anda membayar DP atau cicilan pertama dan jika anda tidak mendapatkan PPJB ini, jangan teruskan cicilan anda! Lebih baik uang anda hilang sebesar DP/cicilan pertama daripada uang anda hilang sebanyak harga jual apartemen tersebut. Kalau perlu, minta PPJB sebelum anda memesan! Masak loe mau jualan apartemen, PPJB gak loe siapin. Udah jelas-jelas PPJB itu penting banget. Apa mau PPJB-nya disiapkan oleh konsumen?

Setelah anda dapat PPJB tersebut, baca klausulnya baik-baik. Jangan khawatir, Pemerintah sudah mengeluarkan contekan soal PPJB. Judul contekannya adalah Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor : 11/KPTS/1994 Tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun. Bohong tuh penyelenggara pembangunan yang bilang, PPJB diberikan ke konsumen setelah cicilan lunas. Jadi sambil baca PPJB versi penyelenggara pembangunan, baca juga PPJB versi Pemerintah. Biasanya sih, PPJB versi penyelenggara pembangunan itu tidak menjunjung tinggi keadilan di kedua belah pihak. Berat sebelah gitu maksudnya, lebih menguntungkan penyelenggara pembangunan doang. Kalau sudah begini diperlukan teknik negosiasi antara anda dengan penyelenggara pembangunan untuk saling kompromi isi PPJB. Minta bantuan saja ke pengacara untuk me-negosiasikan isi PPJB ini.

Setelah terjadi kompromi antara anda dan penyelenggara pembangunan maka langkah selanjutnya adalah anda siapkan klausul yang isinya meminta penyelenggara pembangunan untuk mematuhi UU No 16 Tahun 1985 dan PP No 4 Tahun 1988 di PPJB tersebut, berikut sanksinya apabila penyelenggara pembangunan tidak mematuhi kedua peraturan tersebut. Suruh direktur utamanya untuk tandatangan. Kalau tidak mau tandatangan, gak usah beli apartemen yang dijual oleh dia, karena isi dari kedua peraturan tersebut menjamin kepuasan anda tinggal di apartemen yang anda beli. Penyelenggara pembangunan itu warga Indonesia kan? Sebagai warganegara yang baik gak usah takut dong untuk menanda tangani PPJB yang ada klausul tersebut. Toh isi klausulnya gak neko-neko, cuma diminta patuh terhadap isi dari UU No 16 Tahun 1985 dan PP No 4 Tahun 1988, tetapi ada sanksinya juga kalo gak patuh.

Waduh susah amat yah mau keluar uang untuk beli apartemen. Yah memang begitulah kondisinya kalau di Indonesia, makanya jangan heran kalo banyak orang Indonesia yang beli apartemen di luar negeri. Disana kan hak-hak konsumen dilindungi oleh Pemerintah setempat dan dijunjung tinggi oleh penyelenggara pembangunan. Sedangkan disini, jauh panggang dari api, udah gitu tricky banget lagi. Sebenarnya kerepotan ini berlaku universal kok terutama di dunia investasi, kalau anda ingin menjadi investor, yah siap-siap untuk repot sebelum anda keluar uang untuk investasi. Kalau anda tidak mau repot, cuman dengar kiri kanan, celingak celinguk, ikut kata orang, terbujuk rayuan marketing yah nasib anda bisa sial seperti investor di Dressel Investment Limited itu.

Oh ya, satu lagi, sekarang kan Pemerintah sudah mau membangun rusunami di berbagai daerah di Indonesia, bagi anda yang sudah berpenghasilan jauh di atas kriteria yang ditetapkan oleh Pemerintah untuk membeli rusunami tersebut, mbok yah, jangan dibeli. Berikan kesempatan kepada masyarakat yang penghasilannya sesuai dengan kriteria tersebut untuk membeli rusunami itu. Kan kasian kalau mereka mau beli tetapi rusunaminya sudah gak ada lagi gara-gara diborong sama orang yang notabene lebih mampu.
apuspoyo apuspoyo is offline
Home Level

Post: 6
 
Reputasi: 0

       





Reply With Quote     #2   Report Post  

Re: Beli gak yah apartemen itu........?

:terimakasih: buat tipsnya, tambahin dong bro kalau ada lagi :opnyakeren:
indonesiaindonesia
indonesiaindonesia indonesiaindonesia is offline
Admin

Post: 6.133
 
Reputasi: 109






Reply With Quote     #3   Report Post     Original Poster (OP)

Re: Beli gak yah apartemen itu........?

Kutip:
Oleh indonesiaindonesia View Post
:terimakasih: buat tipsnya, tambahin dong bro kalau ada lagi :opnyakeren:
sama-sama, artikel ini ditulis untuk calon konsumen/investor properti apartemen. jadilah konsumen/investor apartemen yang cerdas dan kritis.

kalo ada pertanyaan mengenai apartemen/rumah susun, silahkan tulis pertanyaannya di sini, saya akan coba jawab sebaik mungkin
apuspoyo apuspoyo is offline
Home Level

Post: 6
 
Reputasi: 0






Reply With Quote     #4   Report Post  

Re: Beli gak yah apartemen itu........?

paling aman beli apartment di luar negeri...
wnks wnks is offline
Continent Level

Post: 4.396
 
Reputasi: 197

__________________
Will Traveller

http://www.mp3fiesta.com/?user=342392





Reply With Quote     #5   Report Post     Original Poster (OP)

Re: Beli gak yah apartemen itu........?

@atas gw,


iya betul, paling aman beli diluar negeri terutama negara yang menjamin/menjunjung tinggi kepastian hukum kepada setiap orang termasuk konsumen properti dari luar negeri.

sedih juga sih dengan kenyataan ini, tetapi mau bagaimana lagi ?

aparat pemerintah dari dinas perumahan, bpn, cuman bisa bilang: siapa suruh beli kucing dalam karung?
apuspoyo apuspoyo is offline
Home Level

Post: 6
 
Reputasi: 0






Reply With Quote     #6   Report Post  

Re: Beli gak yah apartemen itu........?

Kutip:
Oleh apuspoyo View Post
@atas gw,


iya betul, paling aman beli diluar negeri terutama negara yang menjamin/menjunjung tinggi kepastian hukum kepada setiap orang termasuk konsumen properti dari luar negeri.

sedih juga sih dengan kenyataan ini, tetapi mau bagaimana lagi ?

aparat pemerintah dari dinas perumahan, bpn, cuman bisa bilang: siapa suruh beli kucing dalam karung?
semua dokumen pembelian saya lengkap.. apalagi bangkok yang kebetulan tempat saya di jalan arteri..(dekat dengan stana raja ),,di jelaskna kalaupun harus di rombak karena pelebaran jalan umpamanya.. ganti ruginya pasi sepadan. Sayangnya di Indonesia setiap pemerintah mau melakukan sesuatu untuk kepentingan seluruh penduduk umum pasti bentrok
wnks wnks is offline
Continent Level

Post: 4.396
 
Reputasi: 197

__________________
Will Traveller

http://www.mp3fiesta.com/?user=342392





Reply With Quote     #7   Report Post     Original Poster (OP)

Re: Beli gak yah apartemen itu........?

syukurlah kalau dokumen kepemilikan anda lengkap. kalau di Indonesia, meskipun jelas-jelas di UU/PP memberitahu konsumen dan developer mengenai dokumen kepemilikan apartemen, tetap saja ada satu berkas dokumen yang jarang diberikan ke konsumen yaitu dokumen nomor 3.

Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun berisi:
(1) Denah satuan unit apartemen & denah lantai keseluruhan,
(2) Surat ukur luas tanah & denah seluruh kompleks apartemen termasuk rukonya, dan
(3) PERTELAAN mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama,benda-bersama, dan tanah-bersama yang bersangkutan.

Kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dan dijilid dalam satu sampul dokumen, yang merupakan alat bukti hak milik atas satuan rumah susun yang dimilikinya.
apuspoyo apuspoyo is offline
Home Level

Post: 6
 
Reputasi: 0






Reply With Quote     #8   Report Post  

Re: Beli gak yah apartemen itu........?

mungkin ada baiknya juga si konsumen, mendatangi instansi terdekat di daerah perumahan/flat/condo itu di buat untuk mengurang adanya masalah di kemudian hari.
beberapa hari yang lalu saya melakukan deal dengan developer di Southern Spain untuk pembelian satu unit di komplek resort. Sebagai warga negara Non EU, tentu agak sedikit susah tetapi semua di jelaskan satu persatu. Saya membuat tax number di Spain (melalui bantuan lembaga hukum) dan registrasi melalui lawyer setempat (tentu saja memilih lawyer agak jeli dan usahakan bertanya ke beberapa mantan client meraka untuk referansi) Dari mulai pembelian unit akana memakan waktu sekitar 2 bulan baru kemudian saya di minta untuk mengirim uang melalui Bank yang di tunjuk pemerintah.
Tentu saja lebih gampang membeli unit di kampung halaman saya. Karena umumnya praktek di Bali (contohnya) lebih tradisional dan terkesan cash and carry!
wnks wnks is offline
Continent Level

Post: 4.396
 
Reputasi: 197

__________________
Will Traveller

http://www.mp3fiesta.com/?user=342392





Reply With Quote     #9   Report Post     Original Poster (OP)

Re: Beli gak yah apartemen itu........?

@ atas gw

yah betul, begitulah profile investor yang benar. teliti sebelum membeli, saya yakin tidak akan ada keraguan dalam berinvestasi apabila kita sudah mengerjakan pekerjaan rumah kita terlebih dahulu.

Hal seperti ini yang wajib dilakukan oleh masyarakat Indonesia, karena kalau bukan kita yang membela diri kita sendiri, siapa lagi? Pemerintah? atau developer?
apuspoyo apuspoyo is offline
Home Level

Post: 6
 
Reputasi: 0






Reply With Quote     #10   Report Post  

Re: Beli gak yah apartemen itu........?

Kutip:
Oleh apuspoyo View Post
@ atas gw

yah betul, begitulah profile investor yang benar. teliti sebelum membeli, saya yakin tidak akan ada keraguan dalam berinvestasi apabila kita sudah mengerjakan pekerjaan rumah kita terlebih dahulu.

Hal seperti ini yang wajib dilakukan oleh masyarakat Indonesia, karena kalau bukan kita yang membela diri kita sendiri, siapa lagi? Pemerintah? atau developer?
tentulah; jadi cermat sebelum membeli sangat di anjurkan. Jangan terlalu terburu-buru membeli sesuatu. Kebetulan beberapa teman kerja saya yang orang Indonesia yang pernah membeli apartment di Jakarta memberi tahukan saya mengenai cara pembelian flat di Jakarta. Agak tricky karena mereka membeli sesuatu gradually. Umpamanya mereka membeli lot, bayar sekian. Terus begitu bangunan akan di kerjakan bayar lagi sekian. Setelah bangunan mencapai sekian persen harga bertambah lagi, over and over. Jadi dari harga i.e. 400 Juta untuk sekian meter persegi, akan menjadi minimum 1 M Rupiah ketika jadi (tergantung besar kecil nya Lot)
OK lah kalau memang bangunan tersebut di bangun, kalau tidak? atau ada kasus pembebasan tanah?
Untuk flat/condo/atau apapun nantinya istilah di Indonesia, terus terang jauh lebih berbelit dibandingkan membeli unit di "darat" karena budaya sharing"general entrance" dn "common Area" tidak ada di kita. Kebiasaan mempunyai lahan yang luas dan semaunya dalam membeli sesuatu tidak akans erta merta bisa di akomodasi oleh tempat kita.

Pesan saya satu:
Beli flat/appartment/condo jika memang anda memerlukannya (apapaun alasannya)
Arrange multi purposes perabotan rumah anda. (karena umumnya flat berkisar di 60m2 sampai ke atas/kalau anda mampu bolehlah beli yang luas)
Common area mesti kita bayar perbulannya yang biasanya di kenakan pertahun. Besarnya tergantung besar dan kecilnya ruang flat kita.

Saya contohkan annual fee untuk common area di tempat saya. Pertahun saya bayar sekitar 650 USD, karena saya di lantai 29 dan luas ruangan saya 100m2. Dan saya tidak boleh merubah tampilan depan pintu saya apapaun alasannya, walaupun saya kepengen banget menaruh pot tanaman di entrance...

Untuk flat saya di Belgium saya tidak perlu bayar common area karena tidak umum kecuali pemukiman yang lebih mewah.Tentu saja biaya gas dan listrik serta air saya bayar tahunan.
wnks wnks is offline
Continent Level

Post: 4.396
 
Reputasi: 197

__________________
Will Traveller

http://www.mp3fiesta.com/?user=342392
Reply
 


Thread Tools Search this Thread
Search this Thread:

Advanced Search





Pengumuman Penting

- Pengumuman selengkapnya di Forum Pengumuman & Saran


Cari indonesiaindonesia.com
Cari Forum | Post Terbaru | Thread Terbaru | Belum Terjawab


Powered by vBulletin Copyright ©2000 - 2017, Jelsoft Enterprises Ltd.